来源：华尔街见闻 周晓雯

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随着借贷成本上升和基本面放缓，商业地产开始出现问题。

以硅谷银行为代表的美国地区性银行所代表的挑战不止是流动性和巨额浮亏，这些银行所涉及到的商业地产抵押贷款才是有可能引发连环危机的“大雷”。

3月13日，高盛地产分析师Chandni Luthra和Ling in在研究报告中指出，美国商业房地产中的违约率在最近几个月内有所上升，随着借款人面临更高的借贷成本，再融资变得更加困难，未来的借贷环境可能会更加严峻。

根据Trepp的数据，2023年2月，商业地产抵押支持证券（CMBS）的整体违约率为3.12%，较1月的2.94%有所增加，其中写字楼的违约率比上月上升了55bps。

高盛认为，过去几年，美国地区性银行在商业房地产中扮演了积极的角色，正因如此，最近银行业面临的压力使投资者担心商业房地产市场出现连锁反应，市场情绪持续低迷。

在短期内，高盛预计违约率将持续上升，特别是在金融行业更加波动的情况下，甚至还有更严格的信用审查。

随着贷方保守程度的提高，以及房地产基本面在2023年放缓，高盛认为商业地产在2023年的增长将会“非常温和”。

商业地产的困境：成本上升，基本面放缓

高盛指出，利率上升带来的借贷成本上升以及近期的基本面放缓，使得美国商业地产的违约率正在走高。

首先，利率通常预计在2023年会保持较高水平，这可能会对大规模债务到期的再融资构成挑战：

较高的贷款成本使得再融资更加困难：

其次，基本面方面的一个普遍现象是，租金增长在最近几个季度减速，加上空置率上升，导致净营业收入增长放缓：

此外，高盛认为租金增长放缓的前景将推动净营业收入增长在2023年继续减速，其中写字楼的租约到期率较高：

因此，随着成本上升和基本面放缓，商业地产开始出现问题：

总体而言，高盛认为，这些早期的困境值得密切关注，尤其应对B/C级办公商业地产的潜在困境更加谨慎：

地区性银行抵押贷款：未偿还规模有多大，主要分布在哪？

高盛表示，美国有4.5万亿美元的未偿还商业/多户住宅抵押贷款，其中银行占总规模的约40%，为1.7万亿美元。

其中，写字楼占商业/多户住宅抵押贷款的约20%，大约为9千亿美元。

地区性银行占到了全美银行商业地产贷款的65%。值得注意的是，根据 FDIC 的数据，小型和中型银行（总资产<250亿美元）占据了总商业地产贷款的大约80%。

在写字楼领域，地区和当地银行占据了贷款的62%，而全国性银行占据了剩余的38%。

在2023-2024年，将有约1.1万亿美元的债务到期，其中32%由银行持有，25%由CMBS持有。

按物业类型划分，写字楼贷款占此债务的23%，而多户住宅占31%，工业、零售和酒店各占约10%。

从地理方面看，地区性银行承担的商业地产贷款主要集中在沿海地区：